中古マンションの設備故障、買主の瑕疵担保請求が否定された事例

　中古マンションの設備故障等につき、売買時にその存在を認識し得ていたとして、買主の瑕疵担保請求が否定された事例（東京地判平27･1･23）

中古マンションの設備故障、買主の瑕疵担保請求が否定された事例

　民法改正により、「瑕疵」という文言は使われなくなり、「契約の内容に適合しないもの（契約不適合責任」という文言に改められました。

　契約不適合責任では、「隠れていたかどうか」は問われなくなり、契約書に「書かれていたかどうか」が重要な事となっています。

　また、契約不適合責任で次の４つの請求が可能となりました。

　今回の判例では、「隠れた瑕疵」と特約に書かれた内容についてが焦点となっていますが、今後は同じような事案の判例に、改正民法がどう適用されるのか注目です。

事案の概要

　平成25年3月、買主（控訴人・ビジネス及びマネージメントコンサルティング等を行う合同会社）は、売主（被控訴人・個人）が賃貸中である、築40年超の中古マンション（本件建物）につき、下記経緯等のもと、仲介業者を介して本件売買契約を締結し、本件建物の引渡しを受け、賃借人への賃貸人の地位を承継した。

　（経緯等）・買主は、賃借人が居住中で本件建物の内覧ができなかったため、「過去に本件部屋のリフォームがされたか否か、本件部屋の設備の修繕がされたか否か」を問い合わせたが、仲介業者より「本件建物の中は見ていないので把握していない」旨の回答がなされた。

・仲介業者は買主に対し、重要事項説明において、「本件建物の設備等について、経年変化及び使用に伴う性能低下・キズ・汚れ等があるが、本件建物が賃貸中であるため、その内部を実査、点検することができず、室内部の現状及び建物付帯設備の状況は不明であり、引渡し後修理

・交換が必要となった際には、買主の費用負担が発生する場合がある」旨の説明をした。

・本件売買契約の特約として、「買主は賃貸人の地位を継承した後は、自己の責任と負担において賃借人との関係を処理するものとする。

ただし、賃貸人の地位の移転前に起因して生じた売主又は賃借人の債務不履行については、売主の責任と費用負担により解決する。」

（本件特約）が付された。

　本件建物引渡し後、買主は「エアコンの室外機の故障及び本体の頻繁な不作動、トイレの流水ボタンからの水漏れ、洗面台の蛇口からの水漏れ、シャワーからの水漏れ、浴室の壁、その入り口の床及び扉の腐食、洋室の電気スイッチプレートの破損、コンセントの故障」（本件不具合）が本件建物にあったとして、

売主に対し

①瑕疵担保責任

②告知義務違反

③本件特約による修繕義務違反

を理由として、修繕費用相当額等83万円余を求める本件訴訟を提起した。

　原審は、買主の請求を棄却したため、買主はこれを不服として控訴した。

判決と内容のあらまし

　裁判所は、次のとおり判示し、原審同様買主の請求を棄却した。

⑴「隠れた瑕疵」について

　「隠れた瑕疵」とは、通常人の普通の注意によっても発見できない瑕疵をいうところ、本件建物は建築されてから既に40年以上が経過し、相応の老朽化をしていることが懸念されること、重要事項説明書においても本件居室には経年変化及び使用に伴う性能低下・キズ・汚れ等があることが明示されていたことを併せ考えれば、本件建物の購入を希望する買主としては、その付帯設備等に本件不具合が存在することは容易に想定することができたと考えられる。

　また、買主は内覧の方法を採らなくとも、本件建物に居住する賃借人に尋ねれば付帯設備等の状況を容易に確認することができたのであり、売主又は仲介業者からは本件部屋の状況について明確な回答が得られなかったのであれば、なおさらそのような追加調査を行うのが通常と解されるところ、買主はこれを行わなかったのであるから、「隠れた瑕疵」があるとする買主の主張には理由がない。

　従って、買主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は理由がなく、また、本件不具合は通常人の普通の注意によって発見することができたものである以上、売主が買主に対してそのような瑕疵の存在を告げる義務は生じないから、告知義務違反に基づく損害賠償請求も理由がない。

⑵売主、買主の修理義務について

　買主は、本件特約において「賃貸人の地位の移転前に生じた債務不履行は、売主の責任と費用負担により解決する」としていることから、本件不具合について売主は修繕義務を負うと主張する。

　しかし、本件特約は、賃借人が居住中である本件建物を対象とする本件売買契約において、買主及び売主において本件建物内部の客観的状況の直接確認が困難であることを踏まえ、実際に不具合が生じた時点を問わず、賃借人からの申出等により本件建物の付帯設備等に修理や交換等の必要が生じた時点が本件売買契約締結時よりも前であれば売主が、本件売買契約締結時よりも後であれば買主が、それぞれ賃借人に対する責任を負うべきことを定めたものと解するのが相当であり、本件売買契約締結時よりも前に生じた不具合の修繕又はこれに係る費用を、売主に全て負担させる趣旨とまでは解されない。

　以上によれば、買主の請求には理由がない。

まとめ

　築４０年以上の賃貸中の物件を購入して、浴室の壁や扉の腐食、洋室の電気スイッチプレートの破損等の費用を払えと言われてもちょっと...という感じです。

　故障や不具合等の数は多いようですが、どの不具合も４０年以上立っている建物に関しては容易に想定できる事です。

　そもそも賃貸中の物件を購入するくらいなので、知識がなく全くなかった訳でもなさそうですが...

　とはいえ、今後、改正民法の「契約不適合責任」を拡大解釈してこういった事案が増えてくる可能性はあると考えられますので、今後の判例に注目をしています。

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