店舗付共同住宅の買主からの売主や媒介業者による接道や越境の状況についての誤った説明に係る損害賠償請求が一部認容された事例（東京地判平29・12・7）
目次
地積測量図の取得、越境の調査を怠った代償
一度契約したことのある物件の場合、特に１～２年くらい前のものであれば、「以前も契約した物件だから大丈夫」と思って、改めて調査をせず、以前の重要事項調査内容をそのまま書き写して契約をする方がいます。これは危険な行為です。
以前契約した時とは状況が変わっている可能性や、そもそも調査した内容が間違っっているか可能性も十分あります。
マンションの場合は、管理会社から重調を取得すればある程度はわかりますが、駐車場や駐輪場の空き台数、棟内での事件事故の有無等の確認も重要です。
事案の概要
平成22年11月頃、収益物件の取得を検討していた買主（原告・個人）は、媒介業者（被告）から東京都某区内に所在する売主（被告・宅建業者）所有の店舗付共同住宅（以下「本物件」という）の紹介を受け、本物件の資料（以下「本件資料」という）を交付され、本物件の内覧を行った。
本件資料には、公図・登記記録はあったものの、地積測量図は含まれていなかった。
媒介業者は、売主が本物件を取得した際に交付を受けた重要事項説明書の内容や現地の周辺状況も踏まえ、本物件の西側は国有地（以下「本件国有地」という）に隣接しているが、本件国有地部分は西側公道の一部であり、本件土地は北側私道と西側公道に接する角地であり、本件建物は本件国有地に越境していないと判断して、その旨買主に説明した。
同年12月、媒介業者の媒介で、買主と売主との間で売買金額を8500万円とする本物件の売買契約が締結され、買主は本物件の引渡しを受けた。
なお、売買契約締結に先立って売主・媒介業者らが買主に対して行った重要事項説明にあたっても、本物件は西側公道にも接道しており、本件建物の隣地への越境はない旨の説明がなされた。
平成26年12月頃、買主は国から本件国有地と本件土地との境界を確定するための測量作業を行う旨の連絡を受け、本件国有地が西側公道の一部ではなく、
本件土地は角地ではないこと、ならびに本件建物が本件国有地に越境していること（以下「本件越境」という）を認識した。
また、買主は、本件国有地の時効取得を主張しても国がこれを認めない方針である旨聴取し、費用や時間も勘案、これを買取る方向ととした。
平成27年11月、買主は売主・媒介業者らに対して、売主・媒介業者らの調査・説明義務違反により、本件国有地の買取り代金等の損害が見込まれるとする通知書を送付し、売主・媒介業者らと交渉したものの折合わず、翌年5月に売主・媒介業者らを相手取り、
①接道条件が異なることに伴う物件価値減少分
②本件国有地の買取り費用・既往使用料
③慰謝料
④弁護士費用
の支払いを求めて本訴を提起した。
平成28年7月、国と買主との間で本件国有地の売買契約を締結され、買主は、売買代金として38万円、登録免許税・既往使用料として5万円余を支払った。
判決と内容のあらまし
裁判所は、次のとおり判示し、買主の請求を47万円余の支払いを求める範囲で認容した。
⑴売主・媒介業者らの説明義務違反について
本件国有地には地積測量図が存在しており、売主・媒介業者らはこれにより本件各国有地の位置や形状を確認することもでき、本件越境の可能性を十分に認識可能であったと認められる。
他にも本件建物が本件国有地に越境している可能性を疑うべき事情が複数存在していたのに、必要な調査を怠り、本件建物は本件土地内に存在しており越境はないという事実に反する説明をした売主・媒介業者らには、調査・説明義務違反があることは明らかである。
売主・媒介業者らは、売主が本物件を取得した際に受領した重要事項説明書にも本件越境の記載がないこと、本件売買は公簿売買であり、土地の測量をしないことを買主も承知していたことを主張するが、売主・媒介業者らは本件越境を認識し得たことから、これを買主に指摘し、測量を行うかどうか確認する説明義務があったと言える。
⑵損害の有無及び額について
買主は、本件国有地を取得したことにより当初の目的を果たしたと認められるため、本件国有地の取得等に要した費用を超えて、接道条件が異なっていたことによる価値の減少分の損害が生じているとは認められない。
買主は、売主・媒介業者らの説明義務違反により本件国有地の取得等をすることとなり、これにあたり43万円余を支払っており、これとこの請求に係る弁護士費用4万円が買主の損害となる。
⑶慰謝料請求等について
買主は、建物の越境がある違法な本物件を購入させられ、本件各国有地の買取りへの対応を強いられるなどの精神的苦痛を受けたと主張するが、
金銭的な請求にかかる事件については、その給付を受けることにより損害自体が填補されることから、特段の事情がない限りは慰謝料請求を基礎づけるべき精神的苦痛は生じないと解される。
まとめ
土地・戸建て・収益物件等の取引をする際は、地籍測量図を取得するのは不動産業界では常識です。
また、隣地所有者の確認や越境の有無等徹底的に調べた上で契約をして、引き渡し後トラブルなどないように導くのが媒介業者の仕事です。
重要事説明書の使いまわしはやめておきましょう。
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